Многие граждане, имеющие свободные жилые помещения, предлагают их тем, кому жилья как раз недостает, а приобрести трудно или не входит_ в планы. Так лишние метры благоустроенных квартир или непритязательных комнат, фешенебельных коттеджей или скромных дач для кого-то становятся источником доходов, а для кого-то — домом хотя бы на время. Рассмотрим, как это оформляется юридически и каким будет налогообложение у владельца
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или уполномоченное лицо (наймодатель) временно передает за плату другой стороне (нанимателю) квартиру, дом или их часть для проживания (п. 1 ст. 671 ГКРФ). Причем под нанимателем понимается физическое лицо, с юридическими заключаются другие договоры, например аренды. Организация, как и гражданин, может использовать жилплощадь только по прямому назначению. На ней нельзя располагать объекты (офисы, склады, магазины, кафе и т. д.), предназначенные для предпринимательской деятельности.
Договор найма оформляется письменно. Переход права собственности на сданное помещение не влечет за собой его расторжения: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях.
От наймодателя требуется (ст. 676 ГК РФ):
— предоставить нанимателю свободное помещение, пригодное для проживания;
— эксплуатировать дом, в котором находится жилье, надлежащим образом;
— обеспечивать за плату коммунальные услуги;
— заниматься ремонтом общего имущества многоквартирного дома и коммуникаций.
Согласно статье 678 ГК РФ наниматель обязан:
— использовать снимаемое помещение только как жилье;
— бережно к нему относиться, поддерживая в нормальном состоянии;
— вовремя перечислять деньги за съем;
— оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено договором.
Без согласия собственника нельзя ничего переустраивать и реконструировать.
По договору найма жилого помещения нанимателем может быть только один гражданин (п. 1 ст. 677 ГКРФ). Тех, кто будет проживать с ним, следует указать в договоре. Если этого не сделать, новый человек может вселиться, только если наймодатель, наниматель и другие лица, пребывающие в квартире, не возражают (ст. 679 ГКРФ). Исключение составляют несовершеннолетние дети. Совместно проживающие граждане имеют равные права с нанимателем, который в общем случае несет ответственность перед собственником за их действия (п. 3 ст. 677 ГКРФ). Но они могут, известив последнего, заключить с нанимателем договор о солидарной ответственности и стать сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК РФ).
Ремонт производится согласно статье 681 ГК РФ: текущий — нанимателем, капитальный — наймодателем, если в договоре найма не указано другое.
Величину оплаты стороны устанавливают сами и фиксируют в условиях. Изменить ее в одностороннем порядке нельзя, кроме случаев, предусмотренных договором или законодательством. Значит, если наймодатель предполагает в дальнейшем увеличить плату, это должно быть отмечено в условиях.
За помещение следует рассчитываться в срок, установленный сторонами. Если он не указан, оплата производится ежемесячно согласно Жилищному кодексу — до 10-го числа за предыдущий месяц.
Договор найма действителен не более пяти лет. Если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Пункт 2 статьи 683 ГК РФ выделяет краткосрочный наем, на срок до одного года. Если договором не предусмотрено иное, к краткосрочному найму неприменимы правила, указанные в пункте 2 статьи 677, статьях 680, 684—686 и абзаце 4 пункта 2 статьи 687 ГК РФ.
Прежний наниматель имеет преимущественное право на новый договор (ст. 684 ГК РФ). Не позднее чем за три месяца до конца срока сделки наймодатель должен предложить контрагенту продлить деловые отношения на тех же или иных условиях либо предупредить, что не хочет никого селить в течение года. Если эти вопросы не затрагивались, а наниматель не сказал, что квартира ему больше не нужна, договор считается продленным на прежних условиях.
Нередко собственник заявляет, что не намерен в ближайшее время сдавать помещение, и все-таки сдает другому лицу. В этом случае прежний наниматель может потребовать в судебном порядке, чтобы очередной договор найма был признан недействительным, а ему возместили убытки, понесенные в связи с поиском и наймом нового жилья.
Наниматель вправе с согласия постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма, письменно известив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Наймодатель вправе обратиться в суд и прервать договор, если:
— при долгосрочном найме не получил плату в течение шести месяцев;
— при краткосрочном найме не получил плату более двух раз в установленный срок;
— наниматель или другие жильцы, за чьи действия он отвечает, разрушили или испортили помещение.
Если квартира (комната, дом) стала непригодной для постоянного проживания или пришла в аварийное состояние, договор найма может быть прекращен в судебном порядке по требованию любой из сторон.
В случае, когда наниматель или другие лица, за чьи действия он отвечает, используют помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе указать нанимателю на недопустимость подобного поведения. Если положение не изменится, наймодатель вправе обратиться в суд и расторгнуть отношения.
Рекомендуем в приложении к договору найма перечислить вещи, которые находятся в помещении, и описать их состояние (количество, стоимость и т. д.). Делать это необязательно, но при конфликте такой список докажет, что был причинен ущерб, и очень поможет возвратить утраченное имущество или получить компенсацию.
Мы рассмотрели правовые вопросы, касающиеся договора найма жилого помещения. Выясним теперь, как собственнику в разных случаях уплачивать налог и отчитываться.
У граждан, не зарегистрированных в качестве предпринимателя, доходы от сдачи жилого помещения внаем включаются в базу по НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НКРФ). Расходы не учитываются.
Налоговый период по НДФЛ равен календарному году (ст. 216 НК РФ). Наймодатели — налоговые резиденты уплачивают налог по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Для нерезидентов она составляет 30% (п. 3 ст. 224 НКРФ). Согласно пункту 2 статьи 207 НКРФ налоговыми резидентами признаются физические лица, находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. Считается, что данный период не прерывается на время выезда за границу для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.
Предоставляя помещение обычным гражданам (не предпринимателям), наймодатель сам исчисляет НДФЛ и уплачивает в бюджет (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Кроме того, после налогового периода он должен представить в инспекцию по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 3 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НКРФ).
Если квартира (комната, дом) сдавалась до 31 декабря, нужно не позднее 30 апреля следующего года подать декларацию (п. 1 ст. 229 НКРФ) и до 15 июля включительно уплатить НДФЛ (п. 4 ст. 228 НКРФ). В ином случае наймодатель должен руководствоваться пунктом 3 статьи 229 НК РФ. Декларация представляется не позднее пяти дней с момента прекращения договора, а налог перечисляется не позднее 15 дней после подачи декларации.
Жилое помещение разрешается сдавать не только гражданам, но и организациям и индивидуальным предпринимателям. Такие наниматели по отношению к наймодателю являются налоговыми агентами и обязаны с его вознаграждения удержать и уплатить в бюджет НДФЛ, а после окончания налогового периода представить в налоговую инспекцию по месту своего учета сведения о доходах наймодателя (п. 1 ст. 226 и п. 2 ст. 230 НК РФ). То есть в этом случае сам он налог не рассчитывает и декларацию не подает.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или уполномоченное лицо (наймодатель) временно передает за плату другой стороне (нанимателю) квартиру, дом или их часть для проживания (п. 1 ст. 671 ГКРФ). Причем под нанимателем понимается физическое лицо, с юридическими заключаются другие договоры, например аренды. Организация, как и гражданин, может использовать жилплощадь только по прямому назначению. На ней нельзя располагать объекты (офисы, склады, магазины, кафе и т. д.), предназначенные для предпринимательской деятельности.
Договор найма оформляется письменно. Переход права собственности на сданное помещение не влечет за собой его расторжения: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях.
От наймодателя требуется (ст. 676 ГК РФ):
— предоставить нанимателю свободное помещение, пригодное для проживания;
— эксплуатировать дом, в котором находится жилье, надлежащим образом;
— обеспечивать за плату коммунальные услуги;
— заниматься ремонтом общего имущества многоквартирного дома и коммуникаций.
Согласно статье 678 ГК РФ наниматель обязан:
— использовать снимаемое помещение только как жилье;
— бережно к нему относиться, поддерживая в нормальном состоянии;
— вовремя перечислять деньги за съем;
— оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено договором.
Без согласия собственника нельзя ничего переустраивать и реконструировать.
По договору найма жилого помещения нанимателем может быть только один гражданин (п. 1 ст. 677 ГКРФ). Тех, кто будет проживать с ним, следует указать в договоре. Если этого не сделать, новый человек может вселиться, только если наймодатель, наниматель и другие лица, пребывающие в квартире, не возражают (ст. 679 ГКРФ). Исключение составляют несовершеннолетние дети. Совместно проживающие граждане имеют равные права с нанимателем, который в общем случае несет ответственность перед собственником за их действия (п. 3 ст. 677 ГКРФ). Но они могут, известив последнего, заключить с нанимателем договор о солидарной ответственности и стать сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК РФ).
Ремонт производится согласно статье 681 ГК РФ: текущий — нанимателем, капитальный — наймодателем, если в договоре найма не указано другое.
Величину оплаты стороны устанавливают сами и фиксируют в условиях. Изменить ее в одностороннем порядке нельзя, кроме случаев, предусмотренных договором или законодательством. Значит, если наймодатель предполагает в дальнейшем увеличить плату, это должно быть отмечено в условиях.
За помещение следует рассчитываться в срок, установленный сторонами. Если он не указан, оплата производится ежемесячно согласно Жилищному кодексу — до 10-го числа за предыдущий месяц.
Договор найма действителен не более пяти лет. Если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Пункт 2 статьи 683 ГК РФ выделяет краткосрочный наем, на срок до одного года. Если договором не предусмотрено иное, к краткосрочному найму неприменимы правила, указанные в пункте 2 статьи 677, статьях 680, 684—686 и абзаце 4 пункта 2 статьи 687 ГК РФ.
Прежний наниматель имеет преимущественное право на новый договор (ст. 684 ГК РФ). Не позднее чем за три месяца до конца срока сделки наймодатель должен предложить контрагенту продлить деловые отношения на тех же или иных условиях либо предупредить, что не хочет никого селить в течение года. Если эти вопросы не затрагивались, а наниматель не сказал, что квартира ему больше не нужна, договор считается продленным на прежних условиях.
Нередко собственник заявляет, что не намерен в ближайшее время сдавать помещение, и все-таки сдает другому лицу. В этом случае прежний наниматель может потребовать в судебном порядке, чтобы очередной договор найма был признан недействительным, а ему возместили убытки, понесенные в связи с поиском и наймом нового жилья.
Наниматель вправе с согласия постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма, письменно известив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Наймодатель вправе обратиться в суд и прервать договор, если:
— при долгосрочном найме не получил плату в течение шести месяцев;
— при краткосрочном найме не получил плату более двух раз в установленный срок;
— наниматель или другие жильцы, за чьи действия он отвечает, разрушили или испортили помещение.
Если квартира (комната, дом) стала непригодной для постоянного проживания или пришла в аварийное состояние, договор найма может быть прекращен в судебном порядке по требованию любой из сторон.
В случае, когда наниматель или другие лица, за чьи действия он отвечает, используют помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе указать нанимателю на недопустимость подобного поведения. Если положение не изменится, наймодатель вправе обратиться в суд и расторгнуть отношения.
Рекомендуем в приложении к договору найма перечислить вещи, которые находятся в помещении, и описать их состояние (количество, стоимость и т. д.). Делать это необязательно, но при конфликте такой список докажет, что был причинен ущерб, и очень поможет возвратить утраченное имущество или получить компенсацию.
Мы рассмотрели правовые вопросы, касающиеся договора найма жилого помещения. Выясним теперь, как собственнику в разных случаях уплачивать налог и отчитываться.
У граждан, не зарегистрированных в качестве предпринимателя, доходы от сдачи жилого помещения внаем включаются в базу по НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НКРФ). Расходы не учитываются.
Налоговый период по НДФЛ равен календарному году (ст. 216 НК РФ). Наймодатели — налоговые резиденты уплачивают налог по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Для нерезидентов она составляет 30% (п. 3 ст. 224 НКРФ). Согласно пункту 2 статьи 207 НКРФ налоговыми резидентами признаются физические лица, находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. Считается, что данный период не прерывается на время выезда за границу для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.
Предоставляя помещение обычным гражданам (не предпринимателям), наймодатель сам исчисляет НДФЛ и уплачивает в бюджет (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Кроме того, после налогового периода он должен представить в инспекцию по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 3 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НКРФ).
Если квартира (комната, дом) сдавалась до 31 декабря, нужно не позднее 30 апреля следующего года подать декларацию (п. 1 ст. 229 НКРФ) и до 15 июля включительно уплатить НДФЛ (п. 4 ст. 228 НКРФ). В ином случае наймодатель должен руководствоваться пунктом 3 статьи 229 НК РФ. Декларация представляется не позднее пяти дней с момента прекращения договора, а налог перечисляется не позднее 15 дней после подачи декларации.
Жилое помещение разрешается сдавать не только гражданам, но и организациям и индивидуальным предпринимателям. Такие наниматели по отношению к наймодателю являются налоговыми агентами и обязаны с его вознаграждения удержать и уплатить в бюджет НДФЛ, а после окончания налогового периода представить в налоговую инспекцию по месту своего учета сведения о доходах наймодателя (п. 1 ст. 226 и п. 2 ст. 230 НК РФ). То есть в этом случае сам он налог не рассчитывает и декларацию не подает.
Н.А.Теплова Журнал "Упрощенка"
Комментариев нет:
Отправить комментарий